摘要：
解决福利房问题，“现买”优于“现造”。
以基金模式，商业化运营9000亿。
让企业做企业的事，政府做企业做不了的事。
一、 引言
2008年11月10日，温总理指示：“要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。”
11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国将加大保障性住房建设力度，计划3年内投资9000亿元用来解决低收入家庭住房困难问题。其中，增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元，平均每年3000亿元。
二、 7大问题
政府为低收入家庭专门造房，本意是好的。但如果“另起炉灶”新建福利房，就好似“火箭队危急，范甘迪自己投篮”一样，结果将可能事与愿违。
（一） 首先，政府希望带动投资，增加就业。
每年3000亿元的保障性住房建设，从表象和短期来看，将带动投资近6000亿元，将提供200多万个就业机会。但与此同时，政府的加入将可能极大的影响原有市场竞争体制下的企业的正常投资。从实际和长远来看，其产生的“挤出”效应将可能远远大于带来的连带投资效应。由于房产企业正常投资的减少，必将减少对土地的需求，而这是当地政府的主要财政来源之一。同时，房产企业正常投资的减少，还将较严重影响房地产产业链上下游企业的投资及吸收就业能力。
（二） 其次，政府希望降低不合理房价，促进市场正常运行。
据2009年宏观经济预测数据，在目前的成交量下，北京、上海、深圳等15个城市现有商品房库存，需要27个月才能消化。而9000亿的投资和近700万套的福利房，将加剧消化难度。短期内，部分房产商为了应对将至的危机，会采取降价促销的方式。但与此同时，会造成更多购房者“观望”的心态，从而成交清淡，市场停滞。
（三） 其三，政府希望控制金融风险。
事实上，如果福利房推出引发房价缩水，可能使部分已购房还在还贷者拒绝还贷款。同时市场低迷、商品房滞销，将会导致更多企业资金链断裂无法还贷。以上两点均会加剧银行呆账坏账，继而引发更严重的信贷危机。
（四） 其四，政府希望改善居住条件
一方面福利房选址一般相对偏远，交通不便、生活配套跟不上。另一方面不管中国还是美国，全球所有政府均是“官本位”，因此政府建屋的品质难以保证。由此“弃购”现象在所难免，而福利房极有可能变成“鸡肋”房。
（五） 其五，政府希望社会和谐。
在规定区域内集中建设福利房，虽便于管理，但贫困人口的聚居如同“圈养”，必将形成“穷人区”，将可能产生很多社会问题，反而不利于社会和谐与稳定。
（六） 其六，政府希望减少土地资源浪费，改善城市整体形象。
短期内，购房总需求不会大幅增加。在此基础上，政府新建福利房，将可能造成更多位于城市中心的普通商品房滞销，形成“空城”现象。既浪费土地资源，又破坏城市整体形象，还需要政府投入更多资金用于城市面貌整饬。
（七） 最后，政府希望用好9000亿
政府拨出9000亿巨资用于福利房建设，约占2008年中国财政收入（约6万亿）的15%，足见重视。可是，政府还有多少个9000亿？福利房究竟是一项长远的民心工程，还是“想到就做，想不到就不做，有钱就做，没钱就不做”的政绩工程？而9000亿总有用完的一天。用完后怎么办？会不会变成“政府掏钱、纳税人买单”的无底洞？9000亿用于新建福利房的效果，只能待时间的验证和历史的评语了。
成熟的政府就应做个好教练，善于在场外指挥操控，决不自己跳下场打球。如何用好9000亿，“教练”责无旁贷。解决方案可能有很多，笔者这里仅提供一种思路，供我们的“教练”参考。
三、 福利房FOF
成立福利房FOF，用商业思维来运营9000亿。
（一） 福利房FOF（FUND OF FUND），就是投资于多个福利房基金的基金。FOF代表政府，掌管9000亿。以9000亿为初始投资，投资利得用于福利房扩大再投资的资本。
（二） 福利房基金，就是低价收购市场存量房，然后整理用来做福利房的基金。收购房源的资金来源于FOF掌管的9000亿，管理经费和利润来源于市场化操作。基本盈利模式：低价收购和按市场价出租（出售），赚取其中差价。一般同时存在多个基金以利竞争。
（三） 福利房FOF运行机制
引入基金运行模式，对福利房进行长期投资操作。大致流程是：各基金定期向FOF申报运营成果。FOF根据商业运营业绩及对社会贡献度两项指标，采用专家评审及公开评分两种形式，进行综合排名并公示。业绩突出、排名靠前的基金将获得9000亿中更多份额，其基金经理也将获得相应奖励和荣誉。而业绩不佳、排名靠后的基金经理将面临下课，其管辖的基金将面临撤资。因此，竞争与激励将促使每个基金全力提高资金使用率，提升投入产出比。
（四） “价格市场化，政府补差价”原则。
收购来的福利房分成两部分：
一是廉租房。以市场化的价格出租给最低收入家庭，居民出一部分，政府补助一部分，租金补助部分直接回流到基金内部。
二是优购房。以市场化的价格出售给有购买意愿和有最低购买能力的解困家庭，政府提供购房补助金以弥补市场差价，补助金直接回流到基金内部。
（五） 定期重审制度和提前认购奖励制度
廉租房实行定期重审公示制度，旨在随经济条件变化让最低收入家庭享受到福利房。优购房实行提前认购奖励制度，旨在鼓励解困后的低收入家庭提前购买现租用的廉租房。一方面，为政府回拢资金以利收购新房源，另一方面，为其他更困难的家庭腾出廉租房名额。
（六） 福利房网上超市
收购来的分散于各区域的福利房源，建立数字档案，统一形成福利房网上超市，供困难家庭按需选择。
四、 8大好处
收购存量房“短、平、快”：（改造）时间短、（收购）价格平，（配套成熟）入住快。基金运作9000亿，可以实现“政府资金‘抄底’，困难家庭受益，房产商、银行解套，房价‘软着陆’”的多赢局面。
（一） 最及时最有效改善居民居住条件。
普通住宅从建设到可正常居住，通常需2～3年。而基金收购通常仅需6个月。“现造不如现买”，聘用专家到市场上按“需”淘选最适于作为福利房的存量房，用最短的时间完成福利房的收购。
这些房源可以是已建成社区内难以被市场消化的房源，也可以是资金链断裂的将建成社区。相对于重新建造，收购存量房具有“短、平、快”三大优势：（改造）时间短、（收购）价格平，（配套成熟）入住快。
（二） 政府资金“抄底”，让价格在市场法则下回归理性。
基金运用资金规模的优势，开展低价“团购”，或与持有者协商以低于营造成本（不包括利息和利润）的价格整体收购。基金的市场操作将引导周边的房价向正常合理价格“回归”。
（三） 价差资金“内部回流”，福利政策不干扰市场
基金按照“价格市场化，政府补差价”原则进行租售，优惠部分是以租金补助和房价补差形式出现，不经过居民口袋直接回流到基金内部。因此，不会扰乱正常的租赁和销售市场，而同时又帮助最低收入家庭以较优惠的价格改善了居住条件。
（四） 消化市场存量，缓解产业困境。
基金聘请专业人士，“按需筛选，择优收购”剩余房源，使存量房变身现金流，用市场的手段将房地产产业链重新引入良性循环。
（五） 规避可能的信贷危机和财政收入坏账
基金解放了部分房产企业。被解放企业所得资金将按“二优先”原则，优先用于偿还土地欠款和优先用于偿还银行贷款。同时，多余资金还可以通过支付土地款而直接回流到政府手中，补全了资金链裂环，形成了一个完整的资金循环。
（六） 减少土地资源与建设的浪费，维护城市整体形象
存量房作为福利房获得充分使用，将极大的提高资源利用率，有利于减少烂尾楼充斥城市，破坏城市整体形象，将减少政府因此支付的巨额管理和整治费用。
（七） 商业化运营，减少政府追加投入
像比尔盖茨的慈善基金一样，从商业运营中获得资金，完成“自身造血”过程。减轻政府负担的同时，仍可以帮助更多居民改善居住条件，从而使福利房公益事业得以长效可持续发展。
（八） 从源头上避免“富人区、穷人区”的两级分化，达到社会和谐。
市场化收购将自然形成同一社区内“贫富混居”。贫富混居模式，既有利于低收入人口就近解决就业问题并缓解交通问题，也利于开展社区服务、居家养老，为较高收入人群创造便利、解决后顾之忧，还将最大限度的避免由“富人区、穷人区”激化的社会问题。
让企业做企业的事，政府做企业做不了的事，“教练”才能玩转市场经济这个球。
五、 后记
此外，9000亿还可以用于住宅工业化和环保生态住宅研发，这些都是企业想为却难为，但确是政府应为且可为的。
住宅工业化，有利于降低建设成本，从源头降低房价；而环保生态住宅研发，可以推动产业升级，走出价格恶竞争。这些也都可以采用上述产业基金模式进行商业运营。
（一） 住宅工业化基金
1. 主要功能是：基金运用政府资源与企业进行合作，以工业化降低建设成本，并与所有参与企业及社会分享科研成果。
2. 基本盈利模式：科研成果使用费或因科研成果为企业减低成本后的利润分成。
（二） 生态住宅研发基金
1. 主要功能是：与企业合作进行环保生态住宅的研发，促进产业升级，并将研发成果推向市场。
2. 基本盈利模式：科研成果使用费或因科研成果为企业提升产品价值后的利润分成。
（三） 几个好处
1. 基金运用政府资金和资源，可以加快工业化和技术革新进程；
2. 基金与企业合作，便于不断改进技术，使之更贴近市场需求、更便于企业操作。
3. 按照“合作研发，成果优享”原则，参与合作的企业可以优先和优惠的享受到科研成果，以帮助其企业发展。
4. 由基金代表政府支持研发，还可以避免研发成果成为少数几个企业的“垄断”专利。